Современный дом как инженерная система: что остается незаметным для жителей

Когда житель открывает дверь подъезда, вызывает лифт, включает воду или просто возвращается вечером домой, он редко задумывается о том, сколько инженерных процессов происходит одновременно.

В доме работают насосы, тепловые пункты, системы электроснабжения, пожарной автоматики, дымоудаления, вентиляции, видеонаблюдения, контроля доступа, диспетчеризации и десятки других инженерных комплексов. Пока все функционирует исправно, эта сложная инфраструктура остается практически незаметной.
Именно в этом и заключается главная особенность современной эксплуатации.

«Сердце дома — это его инженерные системы. Все коммуникации в определенной точке соединяются между собой, и управляет этим сердцем инженерно-технический персонал», — говорит генеральный директор ГК «АльфаСити» Сергей Гордиенко.

Дом давно перестал быть просто зданием

Еще два десятилетия назад инженерная инфраструктура многоквартирного дома была значительно проще. Сегодня даже жилые комплексы комфорт-класса оснащаются индивидуальными тепловыми пунктами, автоматизированным учетом ресурсов, видеонаблюдением, программируемыми системами доступа и диспетчеризацией.

В домах бизнес- и премиум-класса инженерный комплекс становится еще масштабнее. К нему добавляются системы вентиляции и кондиционирования, чиллер-фанкойлы, автоматическое пожаротушение, дымоудаление, интеллектуальные системы управления оборудованием и другие высокотехнологичные решения.

Фактически современный жилой комплекс по сложности инженерной инфраструктуры уже сопоставим с небольшим промышленным объектом. Разница лишь в том, что здесь ежедневно живут тысячи людей, для которых надежная работа оборудования — вопрос привычного комфорта и безопасности.

«Даже дома эконом- и комфорт-класса сегодня могут быть оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, автоматизированным учетом ресурсов, видеонаблюдением, диспетчеризацией и программируемым контролем доступа. За последние десятилетия техническое оснащение домов изменилось принципиально», — отмечает Сергей Гордиенко.

Почему собственная инженерная служба становится преимуществом

Чем сложнее инженерная инфраструктура, тем выше требования к специалистам, которые ее обслуживают.

Поэтому в ГК «АльфаСити» эксплуатацией занимаются собственные инженеры — электрики, энергетики, специалисты по вентиляции и кондиционированию, пожарной безопасности, эксплуатации зданий, общестроительным работам и другим направлениям. Работу службы координируют главный инженер и инженерно-технический персонал.

По словам Сергея Гордиенко, такой подход позволяет компании самостоятельно отвечать за качество эксплуатации и не зависеть от сторонних подрядчиков.

«Чтобы формировать собственную школу специалистов, необходимы опытные инженеры, которые будут обучать сотрудников, контролировать их работу и обеспечивать выполнение внутренних стандартов», — говорит генеральный директор.

Передача эксплуатации внешнему подрядчику не снимает ответственности с управляющей компании. Напротив, она требует дополнительного контроля, а значит, зачастую приводит к двойным затратам.

«Управляющая компания в любом случае несет ответственность за содержание инженерного оборудования. Если передать эксплуатацию подрядчику, собственный контроль все равно придется сохранять. В результате возникают двойные затраты, а ответственность остается на управляющей компании», — отмечает Сергей Гордиенко.

Инженер — это десятки разных профессий

Современная эксплуатация давно перестала быть работой универсального мастера.

Каждая инженерная система требует отдельных знаний, профильного образования, регулярной аттестации и допуска к работе.

Электроснабжение, теплоснабжение, пожарная автоматика, лифтовое оборудование, вентиляция и кондиционирование регулируются разными нормативными требованиями и требуют специалистов соответствующей квалификации.

«У нас аттестованы все сотрудники, которые связаны с эксплуатацией оборудования. Специалисты регулярно подтверждают квалификацию и получают допуски по теплу, энергетике, лифтовому хозяйству и другим направлениям», — рассказывает Сергей Гордиенко.

Особое место занимает работа инженеров по пожарной и промышленной безопасности.

Именно они отвечают за исправность систем пожаротушения, дымоудаления, оповещения, а также контролируют алгоритмы работы лифтов при возникновении пожара.

Большую часть времени эта работа остается незаметной.

Но именно от нее зависит безопасность жителей в критической ситуации.

Лучшие аварии — те, которых удалось избежать

В инженерной эксплуатации есть простое правило: аварии редко возникают внезапно.

Как правило, им предшествуют небольшие изменения — отклонение давления, нестандартный шум оборудования, изменение температуры, ошибки автоматики, следы протечки или естественный износ отдельных элементов.

Именно поэтому инженерная служба занимается не столько ремонтом, сколько постоянным наблюдением за «здоровьем» дома. Регулярные обходы, диагностика и планово-предупредительные работы позволяют выявлять большинство потенциальных неисправностей еще до того, как они повлияют на работу инженерных систем или станут заметны жителям.

«Техническое состояние всех инженерных систем контролируется через регулярные обходы, диагностику оборудования и выполнение графиков планово-предупредительных работ. Главная задача инженерной службы — не ждать, когда оборудование выйдет из строя, а вовремя увидеть первые признаки возможной неисправности и устранить их до того, как они перерастут в серьезную проблему», — говорит генеральный директор ГК «АльфаСити» Сергей Гордиенко.
Если же избежать нештатной ситуации невозможно, задача инженеров — максимально быстро локализовать проблему, сохранить работоспособность остальных инженерных систем и свести последствия для жителей к минимуму.

Дом находится под постоянным наблюдением

Современная эксплуатация — это не только обходы инженерных помещений.

Значительная часть оборудования сегодня находится под круглосуточным диспетчерским контролем.

На экран диспетчера поступают сигналы о работе лифтов, состоянии пожарной автоматики, открытии технических помещений, доступе в лифтовые шахты, параметрах инженерного оборудования и других событиях.

Такой мониторинг позволяет выявлять отклонения практически в режиме реального времени и значительно сокращает время реагирования.

Однако цифровизация не отменяет роль человека.

«Искусственный интеллект и цифровые сервисы помогают анализировать заявки, обращения и большие объемы информации. Но заменить инженера они пока не могут. Основные решения и ответственность остаются за человеком», — отмечает Сергей Гордиенко.

Люди остаются главным ресурсом

Несмотря на развитие технологий, одной из главных проблем отрасли остается кадровый дефицит.

Сегодня рынок испытывает нехватку специалистов, которые умеют не проектировать здания, а профессионально эксплуатировать уже построенные объекты.

Поэтому многие управляющие компании фактически становятся собственной образовательной площадкой, где опытные инженеры передают знания молодым специалистам и формируют единые стандарты эксплуатации.

Инженерия, которую не замечают

Современный дом становится все более технологичным. Вместе с количеством инженерных систем растет и ответственность тех, кто обеспечивает их бесперебойную работу.

Парадокс профессии инженера заключается в том, что лучшим результатом его работы становится отсутствие поводов говорить о ней. Если жители спокойно пользуются лифтом, получают горячую воду, открывают дверь электронным ключом и не задумываются о работе инженерных систем, значит, тысячи технических процессов ежедневно выполняются именно так, как должны.

Именно поэтому сегодня инженерная служба — это не вспомогательное подразделение управляющей компании, а ее ключевая компетенция. В современных жилых комплексах именно она обеспечивает то, что жители называют простым словом — комфорт.